Quanto Custa Mesmo Comprar uma Casa em Portugal: Todos os Custos Escondidos
Para além do preço, comprar uma casa em Portugal traz IMT, Imposto de Selo, escritura, comissões e financiamento. Listamos todos, com exemplos e calculadoras gratuitas.
Quanto Custa Mesmo Comprar uma Casa em Portugal: Todos os Custos Escondidos
Quanto Custa Mesmo Comprar uma Casa em Portugal: Todos os Custos Escondidos
A primeira surpresa de quem compra a primeira casa em Portugal é descobrir, à escritura, que precisa de 8 a 12% a mais do que o preço anunciado. Para investidores, a margem pode esticar até 15% se houver financiamento, obras ou comissões à venda.
Este guia lista todos os custos numa transação típica em 2026, com valores reais para um apartamento de €350.000. No fim, ligue para as nossas calculadoras gratuitas para o seu próprio cenário.
A regra do "preço + 10%" não chega
Vamos começar pelo cenário base: um apartamento a €350.000, comprado por um investidor (habitação secundária), sem financiamento, sem obras.
1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
Base: €350.000 (assumindo VPT menor). Escalão 5 da tabela secundária urbana 2026:
350.000 × 8% − 12.450,35 = 28.000 − 12.450,35 = 15.549,65 €
→ 4,4% do preço, em IMT.
2. Imposto de Selo na escritura
0,8% flat sobre a mesma base:
350.000 × 0,8% = 2.800 €
→ 0,8% do preço.
3. Escritura pública + DPA
A escritura pública custa entre €600 e €1.500 dependendo se é no notário ou através de Documento Particular Autenticado (DPA, mais barato). Inclui também os emolumentos do registo predial.
→ Tipicamente €1.000.
4. Total sem financiamento, sem obras
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| Preço | €350.000 |
| IMT | €15.549,65 |
| Imposto de Selo | €2.800 |
| Escritura | €1.000 |
| Total | €369.349,65 |
→ +5,5% sobre o preço. E ainda nem entrou no financiamento ou nas obras.
Se houver financiamento: junte 1,5-3% adicional
Os custos do crédito habitação não são triviais. Para uma entrada de 20% (€70.000) e um financiamento de €280.000 a 30 anos:
5. Imposto de Selo sobre o valor financiado
0,6% (curto prazo) sobre o valor mutuado:
280.000 × 0,6% = 1.680 €
6. Comissões do banco
Os valores variam entre bancos, mas a soma típica fica em torno de €1.500:
| Comissão | Valor típico |
|---|---|
| Dossier | €300 |
| Avaliação | €250 |
| Formalização | €750 |
| Registo da hipoteca | €225 |
| Total | €1.525 |
7. Subtotal com financiamento
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| Tudo o anterior | €369.350 |
| IS sobre financiamento | €1.680 |
| Comissões banco | €1.525 |
| Total | €372.555 |
→ +6,4% sobre o preço.
E ainda fica fora um custo que muitos esquecem: a prestação mensal e os juros.
Custos enquanto segura o imóvel (relevante para flips)
Se o objetivo é arrendar ou revender depois de obras, terá custos enquanto o imóvel está consigo. Estimativa conservadora para 6 meses:
| Rubrica | Mensal | 6 meses |
|---|---|---|
| Seguros (multirriscos + vida) | €15 | €90 |
| Condomínio | €20 | €120 |
| Eletricidade (mínimos) | €20 | €120 |
| Água (mínimos) | €20 | €120 |
| Total utilidades | — | €450 |
Se há crédito, adicione os juros acumulados nesse período. Para o financiamento exemplo (€280.000 a 4% TAN, 30 anos), os juros dos primeiros 6 meses são ≈ €5.580.
→ Total de posse: €450 + €5.580 = €6.030 para 6 meses.
Se vender depois (fix and flip): mais 7-8% de custos de venda
Quando vende, há mais uma fileira de custos:
Comissão da imobiliária
5% é o padrão em Portugal, + 23% de IVA:
Venda 480.000 × 5% × 1,23 = 29.520 €
→ 6,15% do preço de venda.
Penalização por amortização antecipada do crédito
Se há crédito e está a saldar antes do prazo: 0,5% sobre o capital remanescente.
Para o exemplo (capital remanescente ≈ €275.000 após 6 meses):
275.000 × 0,5% = 1.375 €
Cenário completo: investidor fix and flip
Vamos somar tudo. Compra a €350.000, obras de €40.000, venda a €480.000, 20% de entrada, 6 meses em posse:
| Categoria | Valor |
|---|---|
| Preço de compra | €350.000 |
| IMT + IS | €18.350 |
| Escritura | €1.000 |
| IS financiamento | €1.680 |
| Comissões banco | €1.525 |
| Obras | €40.000 |
| Posse (utilidades + juros) | €6.030 |
| Comissão imobiliária à venda | €29.520 |
| Penalização amortização | €1.375 |
| Custo total | €449.480 |
| Venda | €480.000 |
| Lucro bruto | €30.520 |
→ ROI sobre custo total: 6,8%. Em 6 meses, anualizado ≈ 13,6% — mas só se executar tudo no prazo.
Mude um pressuposto (vendeu por €450.000 em vez de €480.000) e o lucro cai para €520. As margens em fix and flip são finas — e os 6,4% extra de custos escondidos são o que separa um bom negócio de um péssimo.
Calculadoras para o seu cenário
Faça o cálculo completo para o seu imóvel:
- Calculadora de Investimento Imobiliário — corre os 8 grupos de custos acima, com financiamento opcional e divisão de lucro com investidor.
- Calculadora IMT 2026 — só os impostos à escritura, atualizada em tempo real.
Ambas atualizam o resultado à medida que escreve. Não guardam dados.
Ler também
- IMT em Portugal 2026: Tabelas, Escalões e Como Calcular
- Como Calcular a Rentabilidade Real de um Investimento Imobiliário em Portugal
- 7 Estratégias de Negociação Imobiliária que Funcionam em Portugal
Em resumo
Para um investidor, planeie um almofada de 15-20% sobre o preço para cobrir todos os custos até estar em condições de vender. Para um comprador particular sem revenda imediata, 8-10% chega na maioria dos casos. Conhecer o número exato é o que separa um financiamento aprovado de uma escritura que se atrasa por falta de capital.