Como Calcular a Rentabilidade Real de um Investimento Imobiliário em Portugal
Guia prático para calcular ROI, cash-on-cash e o IMT em investimentos de compra-remodelação-venda. Inclui calculadora gratuita.
Como Calcular a Rentabilidade Real de um Investimento Imobiliário em Portugal
Como Calcular a Rentabilidade Real de um Investimento Imobiliário em Portugal
A maioria dos investidores que compra para remodelar e revender em Portugal — a prática que muitos conhecem como fix and flip — usa folhas Excel improvisadas. Funcionam — até deixarem de funcionar. Tipicamente porque uma das rubricas foi mal calibrada e ninguém reparou até à escritura de venda.
Neste artigo desmontamos as quatro rubricas que mais vezes vemos mal calculadas, mostramos a aritmética certa, e no fim ligamos a uma calculadora gratuita que corre tudo de uma vez.
1. O IMT plano que ninguém devia usar
A "regra de bolso" mais comum é assumir IMT a 2%, 6%, ou outra percentagem plana. O Código do IMT (artigo 17.º) é progressivo: seis escalões para habitação urbana, cada um com taxa marginal e parcela a abater.
Para uma compra de €600.000 em habitação secundária (urbana, não-permanente), 2026:
| Escalão | Base entre | Taxa marginal | Parcela |
|---|---|---|---|
| 1 | 0 – 104.261 | 1,0% | 0 |
| 2 | 104.261 – 142.618 | 2,0% | 1.042,61 |
| 3 | 142.618 – 194.458 | 5,0% | 5.320,61 |
| 4 | 194.458 – 324.058 | 7,0% | 9.209,77 |
| 5 | 324.058 – 621.501 | 8,0% | 12.450,35 |
| 6 | 621.501 – 1.128.287 | 8,0% | 12.450,35 |
| Topo | > 1.128.287 | 7,5% (flat) | — |
O imóvel a €600k cai no escalão 5. IMT real:
600.000 × 8% − 12.450,35 = 35.549,65 €
A "regra plana" a 2% daria €12.000. Diferença: +23.549,65 € que ninguém viu. Junte o Imposto de Selo (0,8% × 600.000 = €4.800) e tem €40.349,65 só de impostos à escritura.
Se a sua estimativa de ROI assumia 2% de IMT, está a sobrevalorizar o lucro em €23k. Em muitos negócios é a diferença entre verde e vermelho.
2. A prestação do banco com cumulação de juros
Se há financiamento, há juros — e os juros pagam-se durante o período de posse. A maioria das folhas Excel coloca a prestação mensal e multiplica pelos meses em posse. Isso conta juros + amortização de capital, sobrestimando o custo real.
A conta correta separa as duas coisas: use a função CUMIPMT (Excel) ou as fórmulas equivalentes. Para uma prestação a 30 anos, 4% TAN, €480.000 de capital financiado:
- Prestação mensal: ~€2.291,59
- Juros acumulados em 6 meses: ~€9.565
- Capital amortizado em 6 meses: ~€4.184
O custo financeiro real durante a posse são os juros. O capital amortizado fica investido no imóvel — e regressa na venda (menos a penalização por amortização antecipada, geralmente 0,5%).
3. As comissões da imobiliária COM IVA
A comissão típica em Portugal é 5% + IVA (23% IVA, dedutível só se a venda for em nome de empresa registada). Sobre uma venda de €850.000:
850.000 × 5% × 1,23 = 52.275 € (com IVA)
Sem o IVA, dá €42.500. Diferença: €9.775. Se está a vender em nome pessoal (sem dedução do IVA), tem mesmo de incluir o IVA no cálculo do retorno.
4. ROI vs Cash-on-cash — não são a mesma coisa
A confusão clássica:
- ROI total = lucro ÷ custo total do projeto. Inclui o capital que o banco emprestou.
- Cash-on-cash = lucro ÷ capital próprio que mobilizou.
Para o mesmo negócio:
| Cenário | Capital próprio | ROI total | Cash-on-cash |
|---|---|---|---|
| 100% cash | €773k | 9,9% | 9,9% |
| 20% entrada + financiamento | €310k | 9,9% | 19,5% |
A alavancagem não muda o ROI total — muda o capital que tem em risco e, portanto, o cash-on-cash. É o cash-on-cash que decide se o negócio compensa em relação a alternativas (depósitos, bolsa, outro imóvel).
Cuidado com o lado escuro: se o preço de venda falhar, perde percentualmente muito mais sobre o capital alavancado.
5. O investidor não recebe "metade do ROI"
A versão da folha Excel que recebemos calculava o ROI do investidor como ROI_total ÷ 2. Está matematicamente errado.
O ROI do investidor é o lucro que recebe dividido pelo capital que mobiliza:
ROI_investidor = (Lucro_total × % do investidor) ÷ Capital_do_investidor
Se mete €100.000 num negócio que dá €76.830 de lucro bruto com split 50/50:
- Lucro do investidor: 76.830 × 50% = €38.415
- ROI do investidor: 38.415 ÷ 100.000 = 38,4% sobre o capital que entrou
Não "metade dos 9,9%". A diferença é gritante.
Calculadora gratuita
Construímos uma calculadora que corre estas cinco contas — e mais umas quantas — de uma vez. É a mesma matemática que os nossos agentes correm quando qualificam oportunidades para os investidores.
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Não guarda os seus dados. Pode usar para 100 simulações sem registo.
Se só guardar uma coisa
O IMT certo, com as tabelas progressivas, com o Imposto de Selo de 0,8%. É o erro mais caro porque a regra plana tornou-se folclore. Aprenda a fazer a conta — ou use a calculadora — e ganhe a margem que os outros estão a perder.