IMT em Portugal 2026: Tabelas, Escalões e Como Calcular
Guia completo às tabelas de IMT 2026: habitação própria permanente vs secundária, escalões progressivos, Imposto de Selo, isenções e calculadora gratuita.
IMT em Portugal 2026: Tabelas, Escalões e Como Calcular
IMT em Portugal 2026: Tabelas, Escalões e Como Calcular
O IMT é, em valor absoluto, o maior imposto que paga ao comprar um imóvel em Portugal. E é o que mais vezes vemos mal calculado — porque mediadores e vendedores tendem a usar regras de bolso (planas) quando a realidade é progressiva.
Este artigo dá-lhe as tabelas oficiais de 2026, explica a diferença entre habitação própria permanente e secundária, e mostra exemplos completos para tirar dúvidas. No fim, ligue para a calculadora de IMT — atualiza o resultado à medida que escreve.
O que é o IMT e quando se paga
IMT significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Em duas linhas: é o imposto que o comprador paga ao Estado por cada transmissão de propriedade, no momento da escritura pública. Sem o comprovativo de pagamento, o notário não realiza a escritura.
A base de cálculo é o maior entre:
- o preço declarado na escritura, e
- o VPT (Valor Patrimonial Tributário) do imóvel.
Esta regra existe para evitar que comprador e vendedor declarem um preço artificialmente baixo. O VPT está disponível na caderneta predial e geralmente é inferior ao preço de mercado — mas em imóveis antigos com avaliação recente pode aproximar-se ou ultrapassar.
Tabelas IMT 2026 — habitação própria permanente
Aplica-se quando o comprador irá viver no imóvel como residência principal. A primeira banda é isenta:
| Escalão | Base entre | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|---|
| 1 | 0 – 104.261 | 0% | 0 |
| 2 | 104.261 – 142.618 | 2,0% | 2.085,22 |
| 3 | 142.618 – 194.458 | 5,0% | 6.363,76 |
| 4 | 194.458 – 324.058 | 7,0% | 10.252,92 |
| 5 | 324.058 – 621.501 | 8,0% | 13.493,50 |
| 6 | 621.501 – 1.128.287 | 8,0% (flat) | 13.493,50 |
| 7 | > 1.128.287 | 7,5% (flat, sem parcela) | — |
A fórmula é a mesma em qualquer escalão:
IMT = base × taxa_marginal − parcela_a_abater
A "parcela a abater" existe para garantir que não há saltos abruptos quando passa de uma banda para outra — a função fica contínua.
Tabelas IMT 2026 — habitação secundária / investimento
Aplica-se a tudo o que não é habitação própria permanente: segundas habitações, arrendamento, fix and flip, etc. A primeira banda não é isenta (paga 1%):
| Escalão | Base entre | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|---|
| 1 | 0 – 104.261 | 1,0% | 0 |
| 2 | 104.261 – 142.618 | 2,0% | 1.042,61 |
| 3 | 142.618 – 194.458 | 5,0% | 5.320,61 |
| 4 | 194.458 – 324.058 | 7,0% | 9.209,77 |
| 5 | 324.058 – 621.501 | 8,0% | 12.450,35 |
| 6 | 621.501 – 1.128.287 | 8,0% (flat) | 12.450,35 |
| 7 | > 1.128.287 | 7,5% (flat, sem parcela) | — |
Outros tipos
| Tipo | Taxa | Notas |
|---|---|---|
| Prédio rústico | 5% (flat) | Terrenos agrícolas, prédios sem habitação |
| Outro urbano | 6,5% (flat) | Comercial, terrenos para construção, etc. |
Imposto de Selo: o esquecido
Para além do IMT, paga também Imposto de Selo a 0,8% sobre a mesma base de cálculo. Não tem escalões — é sempre 0,8%.
Não é grande no relativo, mas em valores absolutos pesa: numa compra de €600.000, são €4.800 que muitos investidores se esquecem de incluir.
Exemplos completos
Exemplo 1 — apartamento €280.000 para habitação própria
Base = max(€280.000, VPT). Assumindo VPT < preço, base = €280.000.
Escalão 4 (entre 194.458 e 324.058), taxa 7%, parcela 10.252,92:
IMT = 280.000 × 7% − 10.252,92 = 19.600 − 10.252,92 = 9.347,08 € Imposto de Selo = 280.000 × 0,8% = 2.240 € Total = 11.587,08 €
Exemplo 2 — mesmo apartamento, para investimento
Mesma base, mas tabela secundária. Escalão 4, taxa 7%, parcela 9.209,77:
IMT = 280.000 × 7% − 9.209,77 = 19.600 − 9.209,77 = 10.390,23 € Imposto de Selo = 2.240 € Total = 12.630,23 €
Diferença vs habitação própria: +€1.043 (a parcela é menor na tabela secundária).
Exemplo 3 — moradia €750.000 para habitação própria
Base = €750.000. Cai no escalão 6 (621.501 – 1.128.287), taxa flat 8%, parcela 13.493,50:
IMT = 750.000 × 8% − 13.493,50 = 60.000 − 13.493,50 = 46.506,50 € Imposto de Selo = 750.000 × 0,8% = 6.000 € Total = 52.506,50 €
Exemplo 4 — armazém €400.000
Outro urbano, taxa flat 6,5%:
IMT = 400.000 × 6,5% = 26.000 € Imposto de Selo = 3.200 € Total = 29.200 €
Isenções e regimes especiais
A calculadora linkada não trata isenções automaticamente — peça aconselhamento fiscal se se enquadra em algum destes regimes:
- Áreas de Reabilitação Urbana (ARU): isenção total ou parcial em prédios para reabilitação, sujeito a aprovação pela câmara municipal.
- Jovens compradores: regime introduzido em 2024, isenção até certos limites para compradores até 35 anos em primeira habitação.
- Empresas de revenda: empresas com atividade de compra para revenda podem ter regime suspenso de IMT.
- Madeira e Açores: tabelas próprias com escalões mais elevados.
Como calcular o seu caso em 30 segundos
A calculadora de IMT 2026 corre as tabelas acima, distingue automaticamente entre habitação própria e secundária, e aplica o Imposto de Selo. Atualiza à medida que escreve — não precisa carregar em nada.
Se está a fazer fix and flip, use a calculadora de investimento imobiliário — inclui o IMT certo dentro do cálculo completo de rentabilidade, com financiamento, obras e comissões.
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Se só guardar uma coisa
O IMT em Portugal é progressivo, não plano. Para imóveis acima de €324.058 a taxa marginal salta para 7-8%, e a diferença entre uma estimativa plana de 2% e a realidade pode ultrapassar €20.000. Antes de fazer uma proposta firme, tenha o IMT certo.