Calculadora de Investimento Imobiliário
Calcule a rentabilidade real de comprar, remodelar e revender um imóvel em Portugal: IMT, financiamento, obras, custos de venda e ROI — tudo num só lugar.
Comprar um imóvel para remodelar e revender em Portugal só compensa quando os números fecham depois de pagar IMT, Imposto de Selo, escritura, financiamento, obras, posse, comissões da imobiliária e IVA sobre essas comissões. A maioria dos investidores faz as contas em Excel e descobre tarde de mais que esqueceu uma rubrica — ou pior, que usou uma taxa de IMT plana em vez das tabelas progressivas.
Esta calculadora corre o negócio completo, do preço de aquisição à mão na mão, com a mesma matemática que os nossos agentes usam para qualificar oportunidades. Inclui as tabelas progressivas de IMT 2026 (com distinção entre habitação própria permanente e habitação secundária), a prestação bancária com cumulação de juros para o período em que segura o imóvel, a penalização por amortização antecipada quando há financiamento, e a divisão de lucro e ROI entre operador e investidor.
Cada linha do resultado é justificável. Se o número não bate, sabe exatamente onde discordar.
Preencha qualquer campo — o resultado atualiza automaticamente. Os números seguem as tabelas progressivas de IMT 2026.
Imóvel
Obras
Financiamento
Custos de posse
Custos de venda
Investidor (opcional)
Resultado
- Preço de venda
- 850 000 €
- Custo total do negócio
- 783 625 €
- Lucro bruto
- 66 375,35 €
- ROI sobre custo total
- 8.00%
- Cash-on-cash
- 8.00%
- Capital próprio necessário
- 783 625 €
- IMT
- 35 549,65 €
- Imposto de Selo
- 4800,00 €
- Custos de aquisição (IMT+IS+escritura)
- 40 900 €
- Custos de financiamento
- 0 €
- Prestação mensal
- 0,00 €
- Juros acumulados
- 0,00 €
- Obras
- 90 000 €
- Custos de posse
- 450 €
- Custos de venda
- 52 275 €
- € / m² (compra)
- 10 000 €
- € / m² (obras)
- 1500 €
- € / m² (venda)
- 14 167 €
Como usar a calculadora de investimento imobiliário
1. Introduza o imóvel
Preço de aquisição, VPT (Valor Patrimonial Tributário, obtém-se na caderneta predial), área e preço estimado de venda. Se for habitação própria, marque a caixa correspondente — muda as tabelas de IMT.
2. Defina o orçamento de obras
Coloque o valor total que conta gastar em remodelação. Conservador é melhor — obras costumam derrapar 20-30%.
3. Configure o financiamento (opcional)
Se vai pedir crédito, defina a percentagem de entrada (100% = sem financiamento), a taxa anual e o prazo. A calculadora calcula a prestação mensal, os juros acumulados durante o período de posse, e a penalização por amortização antecipada à venda.
4. Indique custos de posse e de venda
Meses em posse (média portuguesa: 6 a 9 meses), comissão da imobiliária (5% é o padrão), e qualquer comissão extra ou taxa de penalização.
5. Adicione o investidor (opcional)
Se está a fazer o negócio com um investidor a 50/50 ou outra divisão, indique a percentagem de lucro e o capital que o investidor coloca. O resultado mostra ROI separado para operador e investidor — não dividido a metade como em folhas Excel mal calibradas.
Perguntas frequentes
A calculadora usa as tabelas oficiais de IMT?
Sim, as tabelas progressivas de 2026 publicadas no Portal das Finanças. O IMT é calculado sobre o maior entre o preço de escritura e o VPT, e a tabela usada distingue habitação própria permanente de habitação secundária (relevante para investidores).
Porque é que o IMT desta calculadora é diferente do que o vendedor me disse?
É comum vendedores e mediadores aplicarem uma taxa plana (por exemplo, 2% ou 6%) para fazer contas rápidas. A realidade é progressiva: existem 6 escalões com taxa marginal e parcela a abater. Em imóveis acima de €324.058, a diferença entre uma estimativa plana e o cálculo real pode ser de €20.000+.
O que é o cash-on-cash e como difere do ROI?
O ROI total divide o lucro pelo custo total do projeto (incluindo o que pediu ao banco). O cash-on-cash divide o mesmo lucro pelo capital próprio que efetivamente teve de mobilizar. Quanto mais alavancado for o negócio, maior tende a ser o cash-on-cash — mas também maior é o risco se o preço de venda falhar.
Posso confiar no preço estimado de venda?
A calculadora aceita o valor que indica como dado. Se quer um número defensável, procure transações comparáveis recentes na mesma freguesia (Confidencial Imobiliário, INE) e use o quartil inferior — é o que sai mais depressa.
Esta calculadora guarda os meus dados?
Não. Tudo corre stateless: enviamos os números para o nosso motor, ele devolve o resultado, e nada fica gravado. Pode usá-la para 100 simulações por dia se quiser.
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